Predaj vášho domu – všetky kroky od A po Z

Musíte predať svoj byt? Musíte urobiť veľa vecí. V tomto článku vám vysvetlíme, aké kroky by ste mali podniknúť.

Predaj na vlastnú päsť alebo s pomocou realitnej kancelárie?

Najskôr sa musíte rozhodnúť, ako budete svoj dom predávať. Môžete sa pokúsiť uzavrieť dohodu sami. Bude to však časovo náročná a nervydrásajúca skúsenosť. Nezabúdajte, že musíte riešiť množstvo právnych otázok.

Mnohí Rusi radšej využívajú služby realitnej kancelárie, aby sa zbavili časti záťaže. Bude fungovať ako sprostredkovateľ. Byt môžete kupujúcemu iba ukázať (ale nemusíte) a byť prítomný pri uzavretí obchodu. Realitná kancelária však bude požadovať až 6 % z hodnoty nehnuteľnosti. To je hlavná nevýhoda tohto riešenia.

Výber realitného makléra

Predpokladajme, že sa rozhodnete ísť jednoduchou cestou a získate realitného makléra. Ako si ho vyberiete?? Odporúčame vám, aby ste sa zamerali na jeho kompetencie bez toho, aby ste sa príliš zamýšľali nad dobou, počas ktorej bol na trhu. Obráťte sa na realitného makléra. Musí preukázať, že má potrebné právne, ekonomické a technické znalosti. Ako niektorí ľudia hovoria, realitný maklér by mal byť fotograf, znalec, maklér, psychológ, obchodník, právnik, marketér, inžinier a dokonca aj psychológ v jednom. A nezabudnite si od realitného makléra vyžiadať dokumenty potvrdzujúce jeho základné znalosti: všetky druhy diplomov, certifikátov a osvedčení. Členstvo v odborných spoločnostiach je tiež známkou spôsobilosti. Najmä skúsení ľudia sú členmi Ruského cechu realitných maklérov.

Pri prvom rozhovore s realitným maklérom sa opýtajte, ako môžete svoju nehnuteľnosť predať za čo najlepšiu cenu v čo najkratšom čase. Ďalej požiadajte realitného makléra, aby vám porozprával o svojich transakciách vo vašej oblasti. Venujte pozornosť tomu, či sa vám s touto osobou páči. Najlepšie je, ak si na sprostredkovanie nezvolíte realitného makléra, s ktorým by vám bolo nepríjemné jednať.

Predaj nehnuteľnosti bez sprostredkovateľov

Oceňovanie bytu

Ak sa rozhodnete nevyužiť služby realitnej kancelárie, budete musieť všetko urobiť sami. Začnite s oceňovaním nehnuteľnosti. Tento proces vám ukáže, akú sumu môžete žiadať za svoju nehnuteľnosť. Cena závisí od mnohých faktorov:

1. Veľkosť bytu;

2. Počet izieb;

3. Balkón alebo lodžia;

4. Veľkou výhodou je aj dispozičné riešenie – samostatné WC a kúpeľňa, ako aj priľahlé izby, ktoré znižujú konečné náklady;

5. Priľahlá oblasť – vysoko cenené byty, ktoré nevyžadujú dlhú prechádzku do školy, škôlky a obchodu s potravinami;

6. Dobrá oprava;

7. Poschodie – spravidla platí, že čím vyššie sa byt nachádza, tým vyššiu cenu môžete očakávať;

8. Okolie – zvážte, ako je oblasť udržiavaná;

9. Výška účtov za služby.

Odhad výšky vášho bytu nájdete na webovej stránke Federálneho štatistického úradu. Môžete si tiež vyhľadať inzeráty na predaj veľmi podobných nehnuteľností. Ľahko ich nájdete na stránke Avito alebo v novinách.

Výpočet priemernej ceny podobných nehnuteľností vám poskytne maximálnu sumu, ktorú môžete pri predaji požadovať. Ak ste ochotní stráviť dlhý čas čakaním na dohodu, môžete ju mierne zvýšiť. Môžete tiež znížiť cenu a v takom prípade sa kupujúci nájde oveľa rýchlejšie. Štatistiky ukazujú, že 60 % kupujúcich sa rozhodne pre nehnuteľnosť, ktorá je ocenená správne alebo dokonca podhodnotená.

Príprava dokumentov

Na uzavretie transakcie predaja bytu potrebujete tieto dokumenty:

1. Cestovný pas ruského občana;

2. Musíte napísať dobrý list vlastníctva;

3. Katastrálny pas pre byt, získaný od Úradu technickej evidencie;

4. Výpis z domovej knihy o počte osôb prihlásených v byte, získaný od HOA, MC, HCC alebo MFC;

5. Výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností, ktorý získate na miestnej pobočke Rosreestru, na webovej stránke ministerstva alebo na MFK;

6. Pomoc s legálnosťou prestavby, ak bola vykonaná – môžete ju získať od Úradu technickej inventarizácie;

7. Potvrdenie o neexistencii dlhov na verejnoprospešných službách prijaté v Bytovom a stavebnom družstve, Bytovom a stavebnom družstve, oddelení bytového hospodárstva a komunálnych služieb alebo v Spojenom informačnom a fakturačnom centre;

8. Povolenie opatrovníckych orgánov na predaj bytu, ak je majiteľom maloletá osoba;

9. Notársky overený súhlas manžela s predajom bytu, ak bol byt kúpený počas manželstva.

Zoznam sa zdá byť obrovský. Prax však ukazuje, že zhromaždenie všetkých dokumentov netrvá dlho. Neodporúčame vám však očakávať, že ho dostanete už po jednom alebo dvoch týždňoch.

Reklama na váš byt

Majte všetky potrebné dokumenty? Svoj byt musíte propagovať tak, aby si ho potenciálni kupujúci všimli. Najskôr musíte urobiť dobré fotografie. Ak máte dobrý fotoaparát, určite ho použite. Vopred odstráňte všetko nepotrebné: staré, opotrebované alebo škaredé. Budete tiež musieť upratať: vytrieť podlahy, zbaviť sa prachu, vyčistiť vodovodné potrubie. Dobrým nápadom je aj pridanie útulných prvkov, napríklad umiestnenie dekoratívnych vankúšov na pohovku alebo kvetov v kuchyni.

Uistite sa, že je slnečný deň, aby bol byt dobre osvetlený.

Mali by ste napísať dobrý text inzerátu. Mali by ste v ňom uviesť všetky výhody bytu. V prvej časti textu sú opísané hlavné technické charakteristiky nehnuteľnosti: počet poschodí, balkón, izby atď. .

Uistite sa, že premýšľate o výhodách nehnuteľnosti, ktoré nie sú dôležité pre vás, ale mohli by zaujímať potenciálneho kupujúceho. Môžete napríklad zabudnúť, že v pešej vzdialenosti od vašej budovy je materská škola, pretože vás tam nemá kto zaviesť. To je dôležité pre rodiny s malými deťmi!

Keď máte pripravený text a fotografie, môžete inzerát uverejniť. Existuje mnoho online miest na to. Najobľúbenejšie sú Domofond, Avito a Yandex.Nehnuteľnosti“. Vo vašom meste môžu existovať aj miestne webové stránky, ktoré inzerujú podobné inzeráty.

Pripravte sa na to, že za umiestnenie reklamy budete požadovať určitú sumu peňazí, aj keď malú. Takéto reklamy sa platia napríklad na už spomínanom portáli Avito.

Svoju nehnuteľnosť môžete skúsiť propagovať aj na sociálnych sieťach. Začnite so svojou stránkou a potom umiestnite inzerát na všetky druhy „blších trhov“ vo vašom meste.

Vystavovanie a vyjednávanie

Ak neurčíte astronomickú cenu, čoskoro vás osloví potenciálny kupujúci. Keď sa naplánuje čas kontroly na mieste, musíte svoj byt urýchlene sprevádzkovať. Je tiež dobré vyčistiť vstupnú halu.

Byt sa dá nielen vyčistiť, ale aj vymaľovať. Môžete napríklad chcieť umiestniť voľné tapety. Umyte okná. A pokúste sa zbaviť nepríjemných pachov, ak sú prítomné. Môžete tiež pripraviť nejaké koláče a zákazník sa tak bude cítiť dobre.

Pri rozhovore s kupujúcim si premyslite, aké otázky chcete, aby vám kládol. Pravdepodobne ste si vedomí nedostatkov v byte. Musíte zistiť, ktoré z nich by sa mohli potenciálnemu kupujúcemu nepáčiť. Takto si môžete vytvoriť zoznam argumentov, ktoré ich privedú na vašu stranu.

Nie je vylúčené, že kupujúci bude vyjednávať. Väčšinou ide o prehrešok predajcov, ktorí sa snažia čo najviac znížiť cenu – neskôr váš byt opäť ponúknu na predaj. Preto odporúčame, aby ste sa hneď rozhodli, na akú cenu ste ochotní klesnúť. Nikdy sa neuspokojte s nižšou cenou! Bude to ťažké, pretože tí istí predajcovia milujú psychologický tlak.

Uzatvorenie zmluvy o zálohe a kúpnej zmluvy

Ak kupujúci súhlasí s kúpou vašej nehnuteľnosti, najprv je potrebné vypracovať zmluvu o zálohe. Prakticky zaručuje vážnosť zámerov z jeho aj vašej strany. Keď to urobíte, kupujúci vám dá určitú sumu peňazí. Zvyčajne sa pohybujú od 2 do 5 % z inzerovanej ceny. Vlastník sa tak zaväzuje predať nehnuteľnosť správnej osobe za cenu, na ktorej sa obe strany dohodli.

Nezabudnite, že v zmluve budú stanovené sankcie pre obe strany transakcie. Ak si to kupujúci rozmyslí, peniaze sa nevracajú. Ak sa majiteľ bytu náhle rozhodne byt nepredať, je povinný vrátiť zálohu, a to aj dvojnásobne.

Keď nastane určený čas, vypracuje sa kúpna zmluva. Pred transakciou je potrebné pripraviť všetky dokumenty uvedené na začiatku tohto článku. Musíte tiež vypísať všetkých registrovaných nájomníkov v byte.

Musíte ísť k notárovi, aby ste podpísali kúpnu zmluvu. Podpíšete len vtedy, keď dostanete peniaze za svoj majetok. Mali by ste tiež spísať potvrdenie o tom, že vám kupujúci odovzdal všetky dohodnuté peniaze.

Po podpísaní zmluvy oboma stranami je potrebné predložiť dokumenty na registráciu prevodu vlastníctva bytu na miestnom úrade štátneho registra. Za registráciu predaja musíte zaplatiť štátny poplatok vo výške 2 000 Euro.

Prijatie platby

Najčastejšia otázka pred predajom znie: „Ako mám prijať peniaze od kupujúceho??“. Existuje niekoľko spôsobov, ako to urobiť. Najzriedkavejším spôsobom platby je v súčasnosti platba v plnej výške. Z toho vyplýva niekoľko problémov. Najprv musíte peniaze prepočítať v prítomnosti notára. A to nie je také jednoduché, keď ide o milióny Euro. Po druhé, pravosť každej bankovky sa musí skontrolovať. Ak je všetko v poriadku, výmenou za peniaze vydáte kupujúcemu potvrdenie o zaplatení požadovanej sumy.

Ďalším spôsobom prijímania peňazí je použitie bezpečnostnej schránky. Kupujúci si musí prenajať bezpečnostnú schránku v banke a vy by ste mali s bankou podpísať zmluvu. Musíte si zapísať podmienky prístupu k bezpečnostnej schránke predchádzajúceho majiteľa. To znamená, že na tomto potvrdení musí byť uvedené, že prístup do schránky je umožnený, ak má predávajúci kúpnu zmluvu.

Predávajúci musí tiež vykonať určité činnosti. Musí si prenajať ďalšiu bezpečnostnú schránku. Do nej vloží potvrdenie o zaplatení peňazí. Keď sa transakcia uskutoční v súlade s podmienkami uvedenými v zmluve o úschove, kupujúci si môže prevziať potvrdenie o prevzatí.

Upozorňujeme, že pri vypĺňaní políčok musí byť prítomný kupujúci aj predávajúci. Najskôr sa uistite, že potvrdenie je na mieste a je správne vyhotovené. Druhý je povinný spočítať peniaze.

Nakoniec existuje aj tretí spôsob. Spočíva v použití notárskej úschovy. V tomto prípade sa transakcia uskutočňuje prostredníctvom bankového účtu notára. Táto služba však zahŕňa poplatok od banky. Jeho veľkosť by sa mala vopred objasniť.

Odovzdanie bytu kupujúcemu

Všetky dokumenty sú podpísané, peniaze prijaté… Zostáva už len odovzdať nehnuteľnosť novému majiteľovi. Vykonáva sa v deň predloženia dokumentov matričnému úradu. Kupujúcemu stačí odovzdať kľúče a potom môžete podpísať akt prevzatia nehnuteľnosti. Tento dokument potvrdzuje, že predávajúci zanechal kupujúcemu byt v dobrom stave.

Vyhýbanie sa podvodom

Pri kúpe bytu sa môžete ľahko chytiť podvodníka. Predajca si však musí dávať pozor aj na votrelcov. Preto je potrebné požadovať peniaze pred podpisom konečnej zmluvy. V opačnom prípade sa môžete stretnúť so situáciou, keď sa kupujúci bude zdráhať previesť peniaze. Podvodník môže zmiznúť bez stopy a takmer okamžite vašu nehnuteľnosť odpredať.

Nakoniec nikdy neposkytujte originálne dokumenty, kým nie je transakcia dokončená. Nie pre kupujúceho, ani pre realitnú kanceláriu! Byt si ponecháte, kým zaň nedostanete peniaze.

Záver

Toto je váš kontrolný zoznam na predaj bytu. Ak to urobíte správne, nehnuteľnosť si určite nájde kupca. Najmä ak cenu nenafúknete.